اخلاء المأجور في القانون الاردني الشروط والإجراءات والنموذج القضائي
تعتبر قضايا إخلاء المأجور في القانون الأردني من أكثر القضايا انتشاراً وتداولاً في أروقة المحاكم. ونظراً للحساسية القانونية والاقتصادية التي تربط المالك بالمستأجر، فقد وضع المشرع الأردني قواعد صارمة وضوابط محددة توازن بين حق المالك في استرداد عقاره وحق المستأجر في الحماية من الطرد التعسفي. يستعرض هذا المقال التفصيلي الأحكام القانونية المتعلقة بدعاوى إخلاء المأجور والطلبات المستعجلة بالاستناد إلى القانون المدني الأردني، وقانون المالكين والمستأجرين، وقانون محاكم الصلح، وفقاً لأحدث التعديلات التشريعية.
تعريف الموضوع
نقصد بدعوى إخلاء المأجور في القانون الأردني الإجراء القانوني القضائي الذي يتقدم به المالك أو وكيله المحامي أمام المحكمة المختصة، لمطالبة المستأجر بإخلاء العقار المشمول بأحكام قانون المالكين والمستأجرين واسترداده حيازته خالياً من الشواغل، وذلك نظراً لتوافر إحدى حالات الإخلاء التي نص عليها القانون حصراً.
شرح العناصر الفرعية
لفهم هذه الدعوى بشكل دقيق، يجب توضيح المصطلحات القانونية المكونة لها:
الدعوى القضائية: هي إجراء قانوني يتقدم به الشخص المتضرر (المدعي أو المشتكي) إلى القضاء طالباً الحُكم بإيقاع الجزاء القانوني المناسب أو تحصيل الحقوق. وفي الدعوى الحقوقية يطالب المدعي بالحقوق المالية أو التعويض المالي أو العيني عما لحقه من ضرر مادي أو معنوي، أما الدعوى الجزائية فيطالب فيها المشتكي بإيقاع العقوبات الجزائية مع الادعاء بالحق الشخصي للمطالبة بالتعويض المالي عن الجرم المرتكب.
المأجور: هو كل مكان معد للسكن سواء كان شقة أو بيتاً مستقلاً، وكل محل تجاري أو مخزن، وكل مجمع سكني أو تجاري، وبشكل عام كل عقار يصلح للإيجار وينطبق عليه قانون المالكين والمستأجرين بموجب عقد الإيجار الموقع بين المالك (المؤجر) وبين من يشغل المأجور للانتفاع به (المستأجر) مقابل بدل الإيجار المتفق عليه.
بدل الإيجار والزيادات المستحقة: في عقود الإيجار المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000، تخضع الأجرة للزيادة المستحقة بموجب قوانين المالكين والمستأجرين المعدلة، أما عقود الإيجار المبرمة بعد هذا التاريخ فالزيادة تحكمها شروط العقد المتفق عليها بحرية بين المالك والمستأجر.
الشروط أو الأحكام أو الأسباب
حدد المشرع الأردني شروطاً وحالات حصرية تمنح المؤجر الحق في مطالبة المستأجر بإخلاء المأجور وطره قانوناً لحماية الطرفين واستقرار المعاملات العقارية.
تفاصيل كل شرط
تشمل شروط رفع الدعوى الموضوعية في القانون الأردني ما يلي:
وجود عقد إيجار خطي (وفي حال كان عقد الإيجار شفهياً، فلا بد أولاً من إقامة دعوى لإثبات عقد الإيجار ومن ثم رفع دعوى إخلاء المأجور).
أن يكون عقد الإيجار مبرماً قبل تاريخ 31/8/2000 ليكون خاضعاً لأسباب الإخلاء القانونية الممتدة.
أن يسبق رفع الدعوى توجيه إنذار عدلي في الحالات القانونية التي تتطلب ذلك.
أن تكون مدة الإيجار المتفق عليها بين المؤجر والمستأجر قد انتهت في حالات معينة.
تحقق واحدة من حالات الإخلاء الواردة على سبيل الحصر في المادة 5/ج من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته، وهي:
التخلف عن دفع بدل الإيجار (عقوبة عدم دفع الايجار): إذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة، أو أي جزء منه مستحق الأداء قانوناً، أو تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها أو خالف أي شرط من شروط عقد الإجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تبليغه بذلك بموجب إنذار عدلي.
تكرار التخلف عن الدفع: إذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة أو تكررت مخالفته لأي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم إنذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالتين، وهنا يستطيع المؤجر رفع الدعوى مباشرة دون توجيه إنذار عدلي جديد.
التأجير الفرعي دون موافقة: إذا أجّر المستأجر المأجور أو قسماً منه لشخص آخر أو سمح له بإشغاله دون موافقة المالك الخطية أو اخلاه لشخص آخر دون تلك الموافقة.
إشراك شريك أو شركة بشكل مخالف: إذا سمح المستأجر لشريك أو شركة بإشغال العقار المؤجر، على أنه إذا كان شخصان أو أكثر يشغلون العقار عن طريق الإجارة ويتعاطون العمل فيه وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم فإن ذلك لا يعتبر سبباً موجباً للإخلاء، وكذلك قيام شركة عادية بين المستأجر وأفراد أسرته العاملين معه يجمعهم أصل مشترك لا يعد سبباً للإخلاء.
ترك المأجور بلا إشغال: إذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31/8/2000 بلا إشغال (دون إقامة فعلية) ودون سبب مشروع لمدة سنة على الأقل في العقارات المؤجرة لغاية السكن، وستة أشهر في العقارات المؤجرة لغايات أخرى. ولا يعد غيابه للدراسة أو العلاج أو التجارة تركاً بلا سبب مشروع.
الاستعمال لغايات غير مشروعة: إذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة.
تغيير غاية الاستعمال: إذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها، إلا إذا كان الاستعمال الجديد لغاية مماثلة أو مشابهة فلا يشكل مخالفة توجب الإخلاء.
إحداث ضرر أو تغيير جوهري: إذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح بإحداث ذلك الضرر، أو أحدث تغييراً في المأجور يؤثر على سلامته الإنشائية بشكل يتعذر معه إعادته إلى ما كان عليه قبل إحداث الضرر، ويشترط توجيه إنذار عدلي بإزالة المخالفة كشرط أساسي لقبول هذه الدعوى.
اشتراط السكن عند العودة: إذا لم يكن المالك مقيماً في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته إلى تلك المنطقة، إذا اشترط ذلك في العقد ووفقاً لأحكامه وثبتت عودته.
تملك المستأجر لعقار بديل: إذا أنشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقاراً بدلاً عن المأجور في حدود البلدية التي يقع فيها العقار إذا كان لغايات السكن أو في ذات الموقع إذا كان لغايات أخرى، بشرط أن يكون العقار مناسباً وصالحاً وتملكه بتاريخ لاحق لعقد الإيجار.
ملاحظة حول التحسينات: لا تعتبر التحسينات التي يجريها المستأجر على المأجور سبباً للإخلاء، شريطة أن يقوم بإزالتها عند ترك العقار إذا طلب المالك ذلك. كما يجوز الإخلاء دون تعويض إذا كان البناء آيلاً للسقوط أو معرضاً سلامة الآخرين أو ممتلكاتهم للخطر سنداً للمادة 10 من القانون.
كما أورد المشرع حالات أخرى متفرقة في القانون توجب الإخلاء وهي: البناء على سطح المأجور (شريطة الحصول على رخصة وعدم الإضرار بالمستأجر)، وإجراء تغيير أو تعمير أو هدم في المأجور (بشرط مضي 40 سنة على إنشاء البناء و12 سنة على عقد الإيجار وتوجيه إنذار قبل 6 أشهر)، ورغبة المالك في البناء على العرصة المؤجرة.
الإجراءات القانونية
تتطلب دعوى إخلاء المأجور السير في قنوات إجرائية واضحة أمام المحاكم المختصة لضمان صدور حكم قانوني سليم وقابل للتنفيذ.
الخطوات العملية
تتمثل الخطوات العملية لإقامة الدعوى والطلبات المستعجلة فيما يلي:
تحديد المحكمة المختصة: ترفع الدعوى أمام محكمة الصلح التي يقع العقار المؤجر في دائرتها، استناداً لنص المادة 2/أ/2 من قانون محاكم الصلح، بصرف النظر عن قيمة بدل الإيجار السنوي.
تقدير قيمة الدعوى: تقدر قيمة دعوى اخلاء المأجور ببدل إيجاره السنوي، وبغض النظر عن مدة العقد.
توجيه الإنذار العدلي: يتم توجيه إنذار بواسطة الكاتب العدل للمستأجر يمهله 15 يوماً للدفع أو إزالة المخالفة، ويمكن الاتفاق مسبقاً على تحديد مدة الإنذار أو الإعفاء منه في العقد وفقاً لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين في الحالات التي لا يستلزم فيها القانون مدة معينة.
تقديم بينات الدعوى: تشمل تقديم حافظة مستندات تحتوي على: عقد الإيجار الخطي، الإنذار العدلي وعلم وخبر تبلغه، سند تسجيل المأجور (قوشان)، رسم وغرامة عقد الإيجار، وصل دفع الطوابع، مخطط أراضي، ومخطط موقع تنظيمي، بالإضافة للبينات الشخصية (الشهادة) والخبرة الفنية إن لزم الأمر.
تقديم الطلب المستعجل لإخلاء أو استرداد المأجور: وفقاً للمادة 19 من قانون المالكين والمستأجرين، إذا كان سبب الإخلاء هو انتهاء مدة عقد الإجارة وامتنع المستأجر عن إعادة المأجور، يجوز للمؤجر تقديم طلب مستعجل لدى قاضي الأمور المستعجلة خلال 10 أيام من انتهاء مدة العقد أو تاريخ تبليغ إخطار عدم الرغبة في التجديد (أيهما لاحق).
الآثار القانونية
يترتب على صدور الأحكام والقرارات في دعاوى إخلاء المأجور آثار قانونية هامة:
القوة التنفيذية للقرار المستعجل: يعتبر القرار المستعجل بقبول طلب استرداد المأجور سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي فوراً، شريطة انقضاء 10 أيام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه للمستأجر دون الطعن فيه، أو تأييد محكمة الاستئناف له (التي تنظر الطعن مرافعة)، وتقديم المالك كفالة عدلية أو مصرفية يقدرها القاضي لضمان العطل والضرر.
انتهاء مفعول الكفالة: ينتهي مفعول الكفالة العدلية أو المصرفية المقدمة في الطلب المستعجل بناء على طلب المالك إذا مضت 30 يوماً من تاريخ تبليغ المستأجر للقرار دون أن يقدم المستأجر دعوى موضوعية بخصوص عقد الإجارة.
استثناء العقار المفروش: يعتبر القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الإخلاء في العقار المؤجر مفروشاً قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي فور صدوره مباشرة ودون كفالة ودون توجيه إنذار عدلي مسبق.
المطالبة بالتعويض والأجور المستحقة طيلة نظر الدعوى: يستطيع المالك مطالبة المستأجر بالتعويض عن كامل المدة التي تستغرقها الدعوى، كما يجوز له سنداً للمادة 13 من القانون الطلب من المحكمة إلزام المستأجر بدفع بدل الإيجار بانتظام طيلة فترة نظر الدعوى.
تقادم الدعوى: تسقط دعوى إخلاء المأجور بمرور خمسة عشر عاماً (15 سنة) تحسب من وقت نشوء الحق برفع الدعوى سنداً للمادة 449 من القانون المدني الأردني.
النصائح القانونية
يقدم مكتب المحامي شاهر نوفل مجموعة من النصائح القانونية الهامة لتفادي النزاعات العقارية:
الحرص على توثيق العقود خطياً: يجب صياغة عقود الإيجار بدقة متناهية وتحديد الغاية من الإيجار بوضوح لمنع أي تأويل أو نزاع مستقبلي حول شروط العقد.
مراقبة مواعيد الإنذارات والقبض: يجب الانتباه إلى أن قبض الأجور بعد انتهاء مدة العقد الأولى قد يعتبر في بعض الأحيان بمثابة تمديد لعقد الإيجار لمدة جديدة، لذا يجب صياغة لوائح الدعاوى والطلبات المستعجلة بعناية بالغة لأن لكل منها أحكاماً خاصة.
الانتباه لتاريخ العقد (الإخلاء مقابل الفسخ): إذا كان العقد مبرماً قبل تاريخ 31/8/2000 وما زال سارياً وحدثت مخالفة لشروطه، يتم رفع "دعوى إخلاء مأجور"، أما إذا كان العقد مبرماً بعد تاريخ 31/8/2000 فيتم رفع "دعوى فسخ عقد إيجار".
مراعاة الحد الأقصى للمدد: وفق نص المادة 12 من قانون الملكية العقارية، أصبحت أطول مدة لعقد إيجار العقار هي 99 عاماً، فإذا عقدت لمدة أطول ردت تلقائياً إلى تسع وتسعين سنة.
الخاتمة
إن قضايا إخلاء المأجور في القانون الأردني محاطة بضوابط إجرائية وموضوعية دقيقة حددها المشرع على سبيل الحصر حماية للمستأجر والمؤجر على حد سواء وضماناً لاستقرار الاستثمارات العقارية. ونظراً لأن أي خطأ في توجيه الإنذار العدلي أو صياغة لائحة الدعوى والطلب المستعجل قد يؤدي إلى رد الدعوى وخسارة الوقت والجهد، فإن الاستعانة بالخبرة القانونية المتخصصة تعد أمراً أساسياً لحفظ الحقوق.
الأسئلة الشائعة
سؤال: ما هي المحكمة المختصة بنظر دعوى إخلاء المأجور في الأردن؟
الإجابة: محكمة الصلح التي يوجد في دائرتها العقار المؤجر، وذلك استناداً لنص المادة 2/أ/2 من قانون محاكم الصلح بصرف النظر عن قيمة بدل الإيجار السنوي.
سؤال: كيف يتم تقدير قيمة دعوى إخلاء المأجور لغايات الرسوم؟
الإجابة: تقدر قيمة دعوى اخلاء المأجور ببدل إيجاره السنوي، وبغض النظر عن مدة العقد الإجمالية.
سؤال: متى يستطيع المؤجر تقديم طلب مستعجل لإخلاء المأجور لدى قاضي الأمور المستعجلة؟
الإجابة: إذا كان سبب الإخلاء هو انتهاء مدة عقد الإجارة وأمتنع المستأجر عن إعادة المأجور خلال مدة عشرة أيام من تاريخ تبليغه الإخطار أو تاريخ انتهاء مدة عقد الإجارة أيهما لاحق.
سؤال: ما الفرق بين دعوى إخلاء المأجور ودعوى فسخ عقد الإيجار من حيث المدة الزمنية للعقد؟
الإجابة: دعوى إخلاء مأجور تطبق على عقود الإيجار المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000، أما دعوى فسخ عقد الإيجار فتطبق على عقود الإيجار المبرمة بعد تاريخ 31/8/2000.
سؤال: كم تبلغ أقصى مدة لعقد الإيجار في القانون الأردني؟
الإجابة: وفق نص المادة 12 من قانون الملكية العقارية، فإن أطول مدة لعقد إيجار العقار هي 99 عاماً، فإذا عقدت لمدة أطول ردت إلى تسع وتسعين سنة.
سؤال: متى يعتبر القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الإخلاء قابلاً للتنفيذ فوراً كحكم قضائي ودون شروط الكفالة أو الإنذار؟
الإجابة: يعتبر قابلاً للتنفيذ فوراً كحكم قضائي دون شروط ودون توجيه إنذار عدلي إذا كان العقار مؤجراً مفروشاً.
الكلمات المفتاحية الثانوية: قانون المالكين والمستأجرين، شروط طرد المستأجر في الاردن، عقوبة عدم دفع الايجار، طلب استرداد المأجور، محكمة الصلح
الكلمات الدلالية ذات الصلة: فسخ عقد الايجار، انذار عدلي، الكفالة العدلية، قاضي الامور المستعجلة، قانون الملكية العقارية الأردني
الكلمات طويلة الذيل: متى يستطيع المؤجر تقديم طلب مستعجل لإخلاء المأجور، الفرق بين دعوى إخلاء المأجور ودعوى فسخ عقد الإيجار، البينات المطلوبة في دعوى اخلاء المأجور في الاردن
الوسوم (Tags):
إخلاء_المأجور, القانون_الأردني, قانون_المالكين_والمستأجرين, محكمة_الصلح, عقود_الإيجار, شاهر_نوفل