إدارة الأبنية والمجمعات العقارية وفق قانون الملكية العقارية الأردني
شهد السوق العقاري في الأردن تطوراً ملحوظاً، حيث انتقلت حركة العمران من الأبنية المنفردة إلى المجمعات العقارية الضخمة والأبراج السكنية والتجارية. هذا التطور استلزم وجود إطار قانوني متين ينظم هذه العلاقات ويعالج التحديات الناتجة عنها. في هذا المقال، يستعرض المحامي شاهر نوفل النصوص القانونية الناظمة لإدارة الأبنية والمجمعات العقارية في ظل قانون الملكية العقارية وتعديلاته.
تسجيل الأبنية والمجمعات العقارية في السجل العقاري
يعد السجل العقاري في مديرية التسجيل التابعة لدائرة الأراضي والمساحة الحجر الأساس لتوثيق الملكية. يعمل السجل على تنظيم الأبنية من خلال تخصيص صحفتين عقاريتين لكل وحدة:
الصحيفة الأولى: تضم تفاصيل كل وحدة عقارية مفرزة.
الصحيفة الثانية: تضم الأقسام المشتركة في البناء.
يتم تسجيل وترقيم هذه الوحدات وفق التعليمات الصادرة عن مدير التسجيل لضمان تحديث قاعدة البيانات العقارية الوطنية.
إدارة الوحدة العقارية المفروزة والتصرف بها
تُعرف الوحدة العقارية المفروزة بأنها جزء من بناء يمكن الانتفاع به والتصرف فيه بشكل مستقل. لمالك البناية الحق في إضافة شقق أو طوابق وتسجيلها كوحدات مستقلة. وبمجرد التسجيل، يمتلك المالك (أو المالك الجديد) كامل الحقوق القانونية في البيع أو الهبة أو الإيجار.
مفهوم الأقسام المشتركة في العقار
هي الأجزاء المخصصة لخدمة البناء ككل، ويشترك في ملكيتها جميع المالكين. تشمل هذه الأقسام:
الأساسات، الجدران، والسلالم.
المصاعد، وشبكات المياه والكهرباء والاتصالات.
المواقف، أسطح الطوابق غير المفرزة، ومجاري التهوية.
الغرف المخصصة للخدمات.
يتم تحديد هذه الأقسام بناءً على مخططات الإفراز المبدئي المحفوظة لدى المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري.
من يتولى إدارة الأقسام المشتركة؟
تتولى إدارة الأقسام المشتركة جهتان بتمتعان بشخصية معنوية وذمة مالية مستقلة:
جمعية المالكين: لإدارة الأبنية والأقسام المشتركة فيها.
اتحاد المالكين: لإدارة المجمعات العقارية التي تضم عدة أبنية.
تشكيل ومهام جمعية المالكين واتحاد المالكين
تنشأ الجمعية والاتحاد "حكماً" بمجرد تسجيل الملكية في السجل العقاري. لا يجوز للجمعية أو الاتحاد منازعة المالكين في حقوق المنفعة على الأرض الملاصقة للبناء.
التشكيل الإداري واجتماعات الجمعية
تتألف الجمعية من "هيئة عامة" (المالكون) و"مجلس إدارة" يُنتخب لإدارة شؤونها.
نصاب الاجتماع: يعتبر الاجتماع قانونياً بحضور (75%) من إجمالي أعضاء الهيئة العامة.
التصويت: يملك العضو صوتاً واحداً فقط، بغض النظر عن عدد الوحدات التي يملكها.
التبليغ: يتم تبليغ المالكين قبل 24 ساعة على الأقل من موعد الاجتماع.
النظام الداخلي لجمعية المالكين والاتحاد
يُنظم عمل الجمعية والاتحاد بموجب نظام داخلي يوافق عليه (75%) من أعضاء الهيئة العامة.
هل هو ملزم؟ نعم، النظام ملزم لجميع مالكي الوحدات وخلفهم وشاغليها.
غياب النظام: في حال عدم وجود نظام داخلي، يتم تطبيق "النظام النموذجي" الصادر عن مجلس الأبنية والمجمعات العقارية.
بدل الخدمات المشتركة
يلتزم المالك بدفع رسوم الخدمات المشتركة (نظافة، أمن، صيانة، تأمين). يتم فتح حساب بنكي خاص لهذه الأموال، وتعد قرارات مجلس الإدارة بتحصيل هذه المبالغ أسناداً تنفيذية قابلة للتنفيذ وفق قانون التنفيذ.
النصوص القانونية المتعلقة بموضوع إدارة الأبنية والمجمعات العقارية
قانون الملكية العقارية لسنة 2019
المادة 121 :
أ- لمالك العقار أن يطلب إلى مديرية التسجيل تسجيل بناء مقام على عقاره أو تسجيل طابق أو شقة مضافة إلى بناء مسجل لديها باعتباره وحدة عقارية يجري التصرف فيها على وجه الاستقلال.
ب- تخصص في السجل العقاري لدى مديرية التسجيل صحيفة عقارية مستقلة لكل وحدة عقارية مفرزة و صحيفة للقسم المشترك وذلك بمقتضى تعليمات يصدرها المدير تتضمن تسجيل الوحدات العقارية والأقسام المشتركة وترقيمها.
المادة 122 :
يعد العقار المقام عليه البناء وأجزاء العقار المعدة للاستعمال المشترك قسماً مشتركاً يشترك في ملكيته واستعماله والانتفاع به جميع مالكي الوحدات العقارية المقامة عليه.
المادة 123 :
يدار القسم المشترك من جمعية المالكين التي تتشكل حكما من مجموع مالكي الوحدات العقارية في عقار واحد، ومن اتحاد المالكين الذي يتشكل حكما من مجموع جمعيات المالكين ومالكي العقارات الموجودة ضمن مجمع عقاري واحد.
يكون لجمعية المالكين ولاتحاد المالكين شخصية حكمية وذمة مالية مستقلة بالقدر اللازم لإدارة القسم المشترك.
ج- تحدد بنظام أحكام إدارة القسم المشترك في العقار وفي المجمع العقاري، على أن يتضمن، بوجه خاص ما يلي:-
القسم المشترك بأنواعه، ومشتملاته، وحفظه، وإدارته، وصيانته، واستعماله، وتأمين حسن الانتفاع به، والتصرف فيه على وجه الاستقلال، وقسمته، والبناء فيه، وترتيب حق ارتفاق عليه، وإحداث تغيير أو تعديل فيه، ونفقات حفظه وإدارته وصيانته وتوزيعها بين المالكين وطرق تحصيلها، وحدود مسؤولية شاغل العقار عن الالتزامات المترتبة على مالكه المتعلقة بالخدمات التي تستفيد منها الوحدة العقارية التي يشغلها، وكيفية تسجيل الأقسام المشتركة الواقعة ضمن حدود المجمع العقاري التي أنشئت على نفقة المطور العقاري أو مالكي العقارات الموجودة فيه، والإعفاءات التي تتمتع بها.
جمعية المالكين واتحاد المالكين و تشكيل كل منهما، وتسميتهما، والجهة التي يجري تسجيلهما لديها، والسجل الذي يسجلان فيه، وهيأتهما العامة، وتمثيل المالكين فيها، وأصوات أعضاء كل منهما، ومجلسي إدارتيهما، وطريقة انتخابه وحلّه، وعضويتهما، وطريقة إدارتهما، واجتماعاتهما، ونصابها والدعوة لها، وكيفية اتخاذ قراراتهما، ومواردهما، والاشتراكات التي تستوفى من أعضائهما وكيفية تحصيلها، وطريقة توزيع نفقات الحفظ والإدارة والصيانة والخدمات وتحصيلها، والقروض التي تمنح للمالكين، وحساباتهما، وصلاحياتهما، والمهام المنوطة بهما وبمن يتولى إدارتهما، والقوة القانونية لقرارات مجلسي إدارتيهما وكيفية الطعن بها.
النظام الداخلي الذي تضعه الجمعية والاتحاد و الأمور التي ينظمها، وبياناته، وشكله، وصيغته النموذجية، وكيفية وضعه، وتصديقه، والخرائط المرفقة به، وتوقيع المالكين عليه، وإيداعه في السجل، وأحوال وجوب وضعه، والطريقة الواجب اتباعها لتعديله، وارتباطه بسند تسجيل الملكية.
الأحكام الخاصة بإدارة الأقسام المشتركة في الأبراج، والمجمعات الكبيرة، ومجمعات المباني، والمجمعات السكنية المسوّرة، والمجمعات متعددة الاستخدام، والأبنية والمجمعات ذات الطبيعة الخاصة، والعقارات المملوكة للمؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري.
الانتفاع بالأرض الملاصقة للوحدة العقارية أو المحيطة بها.
تخصيص أجزاء من القسم المشترك مواقف إضافية للمركبات، وتحديد المنتفعين بها.
أحكام حساب الأمانات المخصص للمشروع الذي يقيمه المطور العقاري والمستثمر العقاري.
حقوق المطور العقاري والمستثمر العقاري والالتزامات المترتبة على أي منهما للقسم المشترك.
أحكام إعادة تشييد العقار الذي هلك أو تهدم.
شروط التأمين على العقار من الحريق وغيره من الاخطار.
العقارات والمجمعات العقارية المشمولة بأحكامه.
العقوبات التي توقع على المخالفين لأحكام النظام.
نظام إدارة القسم المشترك في العقار والمجمع العقاري لسنة 2020
المادة 7 :
تتولى جمعية المالكين إدارة الاقسام المشتركة في البناء والبنى التحتية فيه .
اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا النظام تنتقل حكماً الى جمعية المالكين إدارة الاقسام المشتركة في البناء.
ج- تختص جمعية المالكين بإدارة واستعمال واستغلال الاقسام المشتركة والبنى التحتية المخصصة لخدمة البناء ويمثلها في ذلك مجلس إدارتها ولا يحق لأي من مالكي الوحدات العقارية إدارة هذه الأقسام أو التصرف فيها أو استغلالها دون موافقة جمعية المالكين .
د- على جمعية المالكين إجراء ما يلزم من تصرفات وإبرام عقود لغايات إدارة وصيانة الأقسام المشتركة والبنى التحتية في البناء والمحافظة عليها ورفع أي تعد عليها وإدامة الخدمات وتحديد واستيفاء الحصة التي يتحملها كل عضو من النفقات اللازمة لذلك وبما يتناسب ومقدار حصصه في البناء مالم ينص النظام الداخلي لادارة البناء على غير ذلك.
المادة 14 :
يشكل حكماً لجمعيات المالكين ومالكي الوحدات المستقلة الموجودة في المجمع العقاري الواحد اتحاد فيما بينهم يسمى “اتحاد المالكين” وتكون له شخصية معنوية وذمة مالية مستقلة بالقدر اللازم لإدارة المجمع العقاري.
يكون لكل اتحاد من اتحادات المالكين اسم يميزه عن غيره شريطة أن يتضمن الاسم ما يدل على أن مالك الاسم هو اتحاد مالكين وأن يتم تسجيل الاسم في السجل.
ج- يعتبر أي شخص تنتقل اليه ملكية أي وحدة مستقلة موجودة في المجمع العقاري عضوا في الاتحاد حكما بمجرد تسجيل ملكيته في سجل الأموال غير المنقولة ويكون الخلف القانوني لمالك الوحدة المستقلة عضوا في الاتحاد بمجرد انتقال الملكية اليه.
د- تضم للاتحاد أي جمعية مالكين جديدة حال اكتسابها الشخصية المعنوية .
هـ- يفقد العضو عضويته في اتحاد المالكين بصورة تلقائية بانتهاء ملكيته للوحدة المستقلة التي كان يملك حصصا فيها ويحل محله المالك الجديد أو بانتهاء شخصيته المعنوية .
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س: هل يمكن لجمعية المالكين تغيير اسمها؟
ج: لا، لا يجوز ذلك سنداً للمادة (6/ب) من نظام إدارة القسم المشترك في العقار والمجمع العقاري رقم (89) لسنة 2020.
س: ماذا يحدث إذا لم يتفق المالكون على ممثل في اجتماع الهيئة العامة؟
ج: تُجرى قرعة بينهم لاختيار أحدهم لتمثيل الوحدة العقارية، بشرط أن يكون الممثل قد أتم الثامنة عشرة من عمره.
س: هل يحق لجمعية المالكين إجراء عقود صيانة؟
ج: نعم، تختص الجمعية بإبرام العقود اللازمة لصيانة الأقسام المشتركة والبنى التحتية ورفع أي تعدٍ عليها.
س: من الجهة المسؤولة عن تنظيم هذه الجمعيات والاتحادات؟
ج: الجهة المسؤولة هي "مجلس الأبنية والمجمعات العقارية".
هل تحتاج إلى هذه الخدمة؟
تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية مجانية وابدأ رحلتك نحو حل قضيتك
اطلب هذه الخدمة